Закон: как работает статья 56 ЗК РФ | Справочная информация Росреестр | Яндекс Дзен

Ограничения права частной собственности на землю: законодательство, виды и особенности, возмещение возможного ущерба

Понятие ограничения прав на землю

Многие могут подумать, что ограничение прав на земельные участки идет в разрез с главным законом РФ – Конституцией. На самом деле это не так. В ст. 55 Конституции РФ прописано, что ограничение конкретных прав человека возможно, если это требуется для обеспечения нерушимости конституционного строя, стабильности государства, обороноспособности страны, а также соблюдения законных прав и интересов иных граждан.

Поэтому Земельный кодекс РФ в ст. 56 закрепляет, что законодатель имел в виду, вводя в юридический оборот понятие «ограничения прав на земельный участок». Если обратиться к теоретической части земельного права, то в науке происходит строгое разграничение понятий ограничение и обременение, которые накладываются на права собственника конкретного участка.

Таким образом, понятие «ограничение прав» на земельный надел подразумевает наличие определенного комплекса ущемлений или запрещений на использование, распоряжение или владение недвижимым имуществом для соблюдения интересов государства. При этом следует понимать, что подобные ограничения права на использование земельного участка не порождают собой возникновение отдельного права, но при этом накладывают ограничения на возможности собственника.

Понятие «обременение», напротив, подразумевает наложение на владельца земельного участка дополнительных обязательств по содержанию и использованию имущества, которые согласовываются двумя сторонами правоотношений.

Поэтому применять две этих дефиниции в едином контексте категорически неправильно, но они имеют непосредственную связь друг с другом, так как предполагают взаимное возникновение друг друга.

Понятие ограниченных вещных прав

Ограниченные вещные права – права владения и пользования земельными участками на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. По общему правилу такие лица не вправе распоряжаться этими участками, если иное не предусмотрено законом.

Введение

Вся территория России разделена по правообладанию между государством, организациями и обычными гражданами. Распределение земельных участков и их охрана находятся в ведении федеральных и региональных органов власти. Юридические и физические лица обладают определенными территориями на праве собственности, ограниченного владения или аренды.

Ограничение прав на землю возникает на основании федеральных законов, постановлений правительства и указов региональных властей. Основной регулирующий данную отрасль норматив – ФЗ № 136 «Земельный кодекс РФ» от 25.10.01 г.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Судебная практика по статье 56 ЗК РФ:

Основания для прекращения или ограничения прав на участок земли

   Полное прекращение права на земельный участок ввиду ненадлежащего его использования – самый распространенный вариант развития событий. Это касается объектов сельхозназначения. Подобные вопросы регулируются ЗК РФ. Статья 45 Кодекса содержит основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:

• при нарушениях рационального использования природных ресурсов;
• намеренной порче грунта;
• отсутствии рекультивации земли;
• ненадлежащее использование земельного участка;
• неиспользование участка по назначению более трех лет.

   За соблюдением норм и правил эксплуатации земель следят соответствующие уполномоченные органы власти. Если владелец не согласен с их решением, он может подать в суд. Доказать неправомочность действий исполнительного органа власти проблематично. Для этого нужно использовать услуги нашего земельного юриста, который специализируется на таких вопросах, особенно если дело касается проблемы изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд путем выкупа. Если вы будете самостоятельно пытаться решить проблему, этот процесс обречен на провал.

Как определяется

В действующем законодательстве не установлено точного определения об обременении на землю. О нем говорилось в упраздненной статье 1 закона №122 -ФЗ, утвержденного 21 июля 1997 года. Согласно отмененной норме закона, обременением принято считать запреты и ограничивающие условия, которые мешают собственнику реализовать свои права в отношении объекта – распоряжаться, владеть и использовать землю.

Это определение остается актуальным до сих пор, не меняя сути обременения. Оно должно защитить права третьей стороны, заинтересованной в наделе – арендатора, кредитора, держателя залога.

При обременении возникают условия, стесняющие права собственника, но не лишающие его полностью. Действие ограничений чаще всего ограничено конкретным промежутком времени.

Основания ограничения прав на землю

Основные условия, которые детерминируют собой возникновение ограничений на использование земельного участка, прописаны в ст. 56 ЗК РФ. В частности, законодатель выделяет следующие основания:

• если использование земельного участка происходит на территории санитарно-защитной зоны;
• в качестве основания также может выступать необходимость обеспечения сохранности животного или растительного мира, архитектурных, культурных и исторических памятников, а также естественных путей для миграции животных и птиц, плодородия почвы;
• начало или завершение строительства недвижимых объектов, транспортных магистралей по контракту с государственными или муниципальными органами, также выступает в качестве основания для ограничения прав использования земельного участка;
• иные основания, которые предусмотрены ЗК РФ, а также федеральными и региональными законами.

Порядок ограничения или прекращения прав на участок

   Законный порядок установления ограничений прав на земельные участки включает множество обязательных этапов, среди которых предварительное оповещение владельца, прохождение многочисленных комиссий для подтверждения факта ненадлежащего использования земли. Если порядок нарушается, собственник имеет возможность оспорить решение исполнительного органа и обратиться в суд.

Срок ограничения прав на участок

   Действующим земельным законодательством предусмотрена возможность установления ограничения как на определённый срок, так и бессрочно. И в том и в другом случае стоит отметить, что в случае отчуждения земельного участка, то есть его перепродажи или же, например, дарения, установленные ограничения сохраняют свое действия. В связи с чем, при приобретении любого земельного участка, рекомендуем Вам обращать внимание на наличие действующих ограничений, дабы избежать препятствия в полноценном пользовании участком.

   Законный порядок установления ограничений прав на земельные участки включает множество обязательных этапов, среди которых предварительное оповещение владельца, прохождение многочисленных комиссий для подтверждения факта ненадлежащего использования земли. Если порядок нарушается, собственник имеет возможность оспорить решение исполнительного органа и обратиться в суд.

Виды ограничений прав на участки земли

На сегодняшний день юристами предложена различная классификация основных ограничений прав использования земельного участка, даже если он оформлен в частную собственность. При этом в качестве основания подобной классификации включаются как субъекты, так и объекты правоотношений, а также иные факторы, которые затрагивают собой правовой статус земли. Если проанализировать современное законодательство, то можно выделить следующие виды ограничений прав:

• Ипотека земельного участка. В данном случае в силу вступает Федеральный закон РФ под № 102-ФЗ, принятый в 1998 году;
• Доверительное управление наделом. В данном случае подписывается официальный договор, который регламентирует собой права и обязанности со стороны субъектов соглашения (ст. 1012 ГК РФ);
• Рента земельного участка. Данный тип основания ограничения регламентирован ст. 586 ГК РФ;
• Арест земельного участка и запрещение совершать какие-либо действия в отношении земли (ст. 28 Закона «О государственной регистрации прав»);
• Публичные сервитуты в качестве основания для ограничения прав прописаны в ст. 23 ЗК РФ;
• Права требования, вынесенные в судебном порядке;
• Резервирование земельных наделов для обеспечения государственных или же муниципальных нужд и пр.;

Перечисленные виды ограничений не являются исчерпывающими. Отдельные правовые акты также предусматривают в качестве основания для ограничения законных прав граждан аренду или субаренду земельного участка, запрет на продажу и иную реализацию земельного надела и др.

Регистрация ограничения прав на земельный участок

   Любое ограничение, принятое тем или иным органом государственной власти, а также решения суда, которыми установлены ограничения прав подлежат государственной регистрации. Государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию ограничений в Российской Федерации является Росреестр. На основании документов и по заявлению заинтересованных лиц, Росреестров в Единый государственные реестр недвижимости вносятся сведения о государственной регистрации ограничения.

   Таким образом выявить наличие действующих ограничений достаточно просто. Для этого Вам необходимо запросит в МФЦ сведения из ЕГРН об объекте недвижимости. В соответствующей графе выписки, вы увидите наличие ограничений.

Возмещение возможного ущерба

Поскольку установление любого рода ограничений в отношении земельного участка в большинстве случаев несет для его собственника определенные неудобства, логичным является предоставление для него возможности получения за это определенного возмещения.

Конкретный его вид зависит от того, как именно и в какой степени ограничиваются права собственника, а также имеется ли при этом какой-либо ущерб.

Например, при установлении сервитута собственник имеет право затребовать от его обладателя определенной платы за пользование участком. Размер этой платы может быть определен сторонами или же установлен сторонним органом (в частности, судом). Стоит учесть, что данная сумма, как правило, невысокая, поскольку ее размер должен быть соизмерим возможному ущербу (точных требований или критериев ее установления в законодательстве нет).

В ст. 57 ЗК РФ установлено, что в случае ограничения прав собственности на земельный участок причиненные в результате этого убытки подлежат возмещению в полном объеме. При расчете убытков во внимание принимается та стоимость земли, которая была установлена на предшествующий установлению ограничения день.

Финансирование возмещения происходит за счет средств соответствующего бюджета или лиц, в чью пользу устанавливается обременение.

Получить данные средства могут собственники земельного надела, его владельцы или пользователи (в зависимости от того, на каких правах участок принадлежит им).

Таким образом, можно отметить, что возможность установления ограничений на земельный участок в отношении его собственника допускается действующим законодательством только при наличии на это соответствующих и весьма весомых оснований.

При этом конкретный перечень возможных ограничений нигде в нормативно-правовых актах не закреплен, поэтому при возникновении необходимости может быть расширен дополнительными пунктами. Однако собственник недвижимости имеет право в такой ситуации требовать определенной компенсации в виде возмещения ущерба, причиненного ему в результате этого.

Последствия введенного обременения

Если планируется покупка, необходимо предварительно проверить, не установлены ли запреты относительно права пользования или распоряжения.

Этот вопрос важен для покупателя, поскольку обременения серьезно ограничивают спектр действий, которые мог бы предпринять землевладелец:

1. Ипотека предполагает лишение права продажи или временной сдачи земли посторонним, если не получено предварительное согласие держателя залога (по кредитному залогу залогодержателем выступает банк).
2. Установление сервитута предусматривает сохранение права пользования участком и после продажи, пока не истечет период действия сервитута.
3. Пока действует арендный договор, собственник не может пользоваться землей по прямому назначению, поскольку это право передано арендатору.

Оспаривание сервитута на земельный участок

   Как указывалось, выше, сервитут представляет собой некоторое ограничение прав в использовании земельном участке. Среди сервитутов выделяют частные и публичные.

   К публичным относятся сервитут, которые устанавливаются законом или актом государственного органа. Направлен такой сервитут, как правило в отношении неопределённого круга лиц. Среди примера можно выделить ситуацию, когда единственный возможный проход или проезд к пляжу, проходит через Ваш земельный участок.

   Частный сервитут устанавливается по заявлению и обращению конкретного заинтересованного лица. Например, можно взять ситуацию, когда проезд к земельному участку заинтересованного лица, проходит через Ваш земельный участок. Устанавливается такой сервитут по соглашению собственников, или в судебном порядке.

   Среди основных оснований для оспаривания и как следствия прекращения действия сервитута, можно выделить следующее:

• Отпала необходимость в ограничении права пользования участком. То есть часть земельного участка, в пользование которой было ограничено, не используется заинтересованными на то лицами. В данном случае вполне логично прекращение сервитута земельного участка.
• В связи с установлением сервитута, земельный участок не может быть использован в соответствии с его назначением. Оспаривание проходит по правилам искового производства, путем подачи заявления в суд.
• Возмещения убытков правообладателям земельных участков, права которых ограничены.

   Как указывалось, выше существуют различные виды ограничения прав собственников участков. Так, например, по вашему земельному участку может проходить сеть газопровода, или иных линейных объектов. Безусловно данные объекты необходимо обслуживать. Такие действия со стороны организаций в отношении, которых ограничены ваши права, могут негативно сказаться на земельном участке. Так, например, строительная техника, обслуживающая газовую сеть или же сеть водопровода, может разворотить все насаждения, которые находятся в пределах вашего земельного участка. В связи с чем у вас возникает право компенсации убытков, вызванных такими действиями.

Обжалование в судебном порядке ограничения прав на землю

Если гражданин, на чьи права распространяются ограничения, не согласен с подобным решением со стороны органов государственной или же муниципальной власти, то он может потребовать защиты в судебных органах. В данном случае речь может идти о незаконном ограничении прав собственников земельных участков.

Однако здесь возникает вопрос, с какого момента владелец может произвести подобное обжалование? Если обратиться к Гражданскому или Земельному кодексам России, то найти четкой правовой нормы об этом невозможно.

Поэтому практикующие юристы основываются на пункты 6 и 7 ст. 56 ЖК РФ, выдвигая мнение о том, что именно регистрация правового ограничения является тем моментом, когда собственник может ходатайствовать об отмене подобных ущемлений и запретов. Иными словами, подобное право у субъекта правоотношений возникает исключительно в тот момент, когда он получит официальное уведомление о завершении регистрации процедуры ограничения прав на землю.

Обжалование будет удовлетворено в том случае, если истцу удастся доказать, что:

• решение, которое принималось уполномоченными лицами, шло в разрез с современным законодательством РФ;
• решение ущемляет законные права и интересы собственника земельного участка.

Подобные дела в суде встречаются очень часто, однако они очень сложны из-за необходимости четкого обоснования позиции истца.

Поэтому при возникновении таких споров рекомендуется обращаться за помощью к профессиональным юристам – адвокатам, которые не только соберут полный пакет документов, но и найдут правовые обоснования позиции клиента.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Отзыв о работе нашего земельного юриста

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди